Un ascensore può continuare a funzionare anche quando un componente mostra i primi segni di usura. Per questo la sicurezza dell’impianto non si misura soltanto dall’assenza di guasti: dipende dalla continuità della manutenzione, dall’esito delle ispezioni obbligatorie e dalla capacità di intervenire sulle anomalie prima che diventino pericolose. Nel condominio, il riferimento è il D.P.R. 162/1999, che distingue i controlli affidati al manutentore dalle verifiche periodiche e straordinarie. Comprendere chi li esegue, con quali tempi e quali documenti produce consente all’amministratore e ai proprietari di valutare la situazione dell’ascensore con maggiore precisione.
Quali controlli deve effettuare il manutentore dell’ascensore?
La manutenzione degli ascensori condominiali deve essere affidata a una persona abilitata o a un’impresa specializzata che operi tramite personale abilitato. Il manutentore esamina periodicamente l’impianto secondo le sue esigenze, verifica il funzionamento dei componenti e provvede agli interventi necessari per conservarlo in condizioni di efficienza. La frequenza delle visite ordinarie va quindi letta anche alla luce delle caratteristiche dell’ascensore e del contratto di manutenzione.
La norma prevede inoltre controlli almeno ogni sei mesi su elementi determinanti per la sicurezza: paracadute, limitatore di velocità e altri dispositivi di protezione; funi, catene e relativi attacchi; isolamento elettrico e collegamenti a terra. I risultati devono essere annotati nel libretto dell’impianto. Ridurre la manutenzione a una visita semestrale sarebbe però fuorviante: il controllo minimo di questi elementi non esaurisce le attività ordinarie necessarie a mantenere l’ascensore funzionante e sicuro.
Ogni quanto si svolge la verifica periodica dell’ascensore condominiale?
La verifica periodica è obbligatoria ogni due anni e costituisce un’ispezione distinta dalla manutenzione. Serve ad accertare che le parti dalle quali dipende la sicurezza dell’impianto siano efficienti, che i dispositivi di sicurezza funzionino e che siano state rispettate eventuali prescrizioni contenute nei verbali precedenti. Il suo svolgimento non sostituisce le visite del manutentore, così come un contratto di manutenzione regolarmente pagato non dimostra, da solo, che la verifica biennale sia stata effettuata.
Il controllo deve inoltre essere affidato a un soggetto competente distinto dalla normale attività manutentiva. Il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, nella pagina dedicata agli organismi abilitati alle verifiche sugli ascensori, conferma che tra i soggetti autorizzati rientrano gli organismi di ispezione di tipo A accreditati secondo la UNI CEI EN ISO/IEC 17020:2012. Per il condominio, questo significa che la regolarità della manutenzione ordinaria non può essere considerata sostitutiva della verifica biennale: occorre accertare separatamente che l’ispezione sia stata affidata al soggetto competente e che ne esista il relativo verbale.
A richiederla è il proprietario dello stabile o il suo legale rappresentante, normalmente l’amministratore di condominio. L’ispezione è eseguita dai soggetti competenti previsti dal D.P.R. 162/1999, tra cui organismi notificati e, secondo le rispettive competenze, enti pubblici come ASL o ARPA. La ditta che cura l’ascensore partecipa alle operazioni facendo eseguire al proprio manutentore le prove richieste dall’incaricato della verifica: i due ruoli restano distinti. Al termine viene rilasciato un verbale al proprietario e all’impresa manutentrice.
Che cosa viene esaminato durante la verifica biennale?
L’ispezione concentra l’attenzione sulle condizioni che incidono sulla sicurezza di esercizio. In base alla configurazione dell’impianto, possono essere esaminati porte di piano e di cabina, sistemi di comando, freni, funi, limitatore di velocità, paracadute e dispositivi di emergenza. Alle prove funzionali si affianca l’esame della documentazione, utile a ricostruire gli interventi eseguiti e a verificare se siano state risolte le osservazioni formulate nelle precedenti ispezioni.
Il libretto dell’ascensore raccoglie gli esiti delle verifiche e dei controlli previsti; i verbali vanno conservati e resi disponibili quando richiesti. Per un condominio, consultarli significa poter distinguere una criticità già trattata da un rilievo ancora aperto. Anche segni apparentemente circoscritti, come arresti imprecisi al piano, porte che chiudono male, vibrazioni nuove o allarmi difettosi, meritano una segnalazione tempestiva alla ditta incaricata, senza attendere la successiva scadenza biennale.
Quando serve una verifica straordinaria e come si rimette in servizio l’impianto?
La verifica straordinaria è richiesta in situazioni specifiche: dopo una verifica periodica con esito negativo, in seguito a un incidente di notevole importanza anche senza feriti, oppure quando vengono apportate modifiche rilevanti all’impianto. Non ogni riparazione comporta automaticamente una nuova ispezione: occorre valutare se l’intervento rientri tra le modifiche individuate dalla normativa. Sono inoltre previste procedure particolari quando la comunicazione di messa in esercizio avviene oltre il termine stabilito.
Se il verbale della verifica periodica è negativo, il soggetto che ha effettuato il controllo ne comunica l’esito all’ufficio comunale competente, che dispone il fermo dell’ascensore. Dopo la rimozione delle cause del giudizio negativo, il proprietario o l’amministratore richiede una verifica straordinaria: per la rimessa in servizio occorre il suo esito favorevole. In caso di incidente di notevole importanza, il proprietario o il rappresentante deve darne immediata notizia al Comune, secondo la procedura prevista dall’articolo 14 del decreto.
Quali interventi non dovrebbe rinviare l’amministratore di condominio?
La gestione dell’ascensore richiede di tenere insieme scadenze, segnalazioni e verbali. L’amministratore deve verificare che esista un incarico di manutenzione, programmare per tempo l’ispezione biennale, acquisirne l’esito e attivarsi sui rilievi tecnici. Se una prescrizione richiede lavori, il punto non è soltanto ottenere un preventivo: occorre seguirne l’esecuzione e accertare quale verifica sia necessaria prima di riprendere l’uso dell’impianto.
È altrettanto utile mantenere un canale chiaro per le segnalazioni dei residenti. Un guasto intermittente, una porta che si blocca o un’anomalia comparsa dopo un intervento devono arrivare rapidamente al manutentore ed essere documentati. Il regolare funzionamento percepito dagli utenti non equivale a un giudizio tecnico di sicurezza: è la continuità tra controlli, interventi e verifiche a permettere una gestione responsabile dell’ascensore condominiale.