Quando il proprietario o il locatario di un immobile decide di effettuare lavori di ristrutturazione dell’edificio, affida tale incarico ad una ditta edile, concludendo un contratto di appalto.
La nostra legge non impone una forma obbligatoria per la stipula dell’appalto, potendo perfezionarsi l’accordo anche in maniera verbale, con la stessa validità di un contratto scritto.
Caratteristiche del contratto di appalto
L’appalto, la cui disciplina è prevista dal nostro Codice civile all’art.1655 e segg., è il contratto con il quale un imprenditore (“appaltatore”) si obbliga a compiere un’opera su incarico del committente (“appaltante”), a fronte di un corrispettivo in denaro. Con riferimento alla qualificazione giuridica si tratta, dunque, di un contratto bilaterale, consensuale e a titolo oneroso.
Essendo un contratto a forma libera, l’appalto può essere concluso anche oralmente, ma è piuttosto chiaro che fissare i termini dell’accordo in una scrittura, anche privata, costituisce una forma di garanzia delle parti, definendo con certezza i reciproci obblighi ed evitando futuri fraintendimenti o contestazioni.
Gli elementi necessari del contratto di appalto sono sostanzialmente tre:
- la definizione delle opere da realizzare da parte dell’appaltatore (“capitolato d’appalto”), con le relative modalità di esecuzione e i costi;
- la determinazione del corrispettivo dovuto all’appaltatore per la realizzazione delle opere;
- la fissazione della durata del contratto.
Una delle caratteristiche più rilevanti del contratto di appalto è il suo essere un accordo ad esecuzione “prolungata”, non “continuata”: in termini pratici ciò significa che l’adempimento da parte dell’appaltatore coincide con il momento in cui l’opera commissionata dall’appaltante viene completata e collaudata.
E questo è anche il momento in cui, salvo patto contrario, si perfeziona il contratto e matura il diritto dell’appaltatore a ricevere il pagamento del corrispettivo previsto nel contratto.
L’appalto nella ristrutturazione di edifici: definizione dei rapporti fra i contraenti
Dal punto di vista della responsabilità contrattuale, l’appalto è un tipico contratto “di risultato”: l’appaltatore, infatti, non realizza l’opera attraverso una prestazione di carattere personale (come in un contratto “di attività”), ma si serve della propria organizzazione e dei propri mezzi, che gestisce, a proprio rischio, per il compimento del lavoro commissionato. Qualora sia necessario effettuare lavori di ristrutturazione su un immobile, può essere stipulato un contratto di appalto, affidando l’esecuzione delle opere necessarie ad una impresa edile che si occuperà di realizzarle. A questo scopo è di fondamentale importanza sapere come muoversi per stringere un accordo che definisca perfettamente i termini e le condizioni del lavoro da compiere, anche al fine di evitare futuri inconvenienti.
È quindi opportuno richiedere l’intervento di un professionista, esperto del settore, che sappia come porre in essere un contratto d’appalto completo in ogni sua parte, allo scopo di prevedere eventuali variazioni, in corso d’opera, delle condizioni pattuite. Consulenza Legale Italia fornisce pareri e assistenza legale, anche in materia di responsabilità civile, contrattuale ed extracontrattuale, presso gli studi di Padova e Milano. È anche possibile visitare il sito www.consulenzalegaleitalia.it, per visionare gratuitamente guide rapide di approfondimento e richiedere una consulenza giuridica personalizzata, compilando il form dedicato.
Gli strumenti di tutela delle parti
Quando la ristrutturazione è in corso, non è raro che si concretizzi la necessità di effettuare opere non previste nell’accordo preventivo e che l’appaltatore richieda un corrispettivo ulteriore rispetto a quello pattuito.
In questo caso, come può tutelarsi il committente? Nel contratto di appalto stipulato in forma scritta può essere inserita la clausola che vieta l’aumento del prezzo oltre un dato importo. In tal caso, l’appaltatore, anche a fronte di sopravvenuti aggravi nell’esecuzione dei lavori, sarà tenuto a completare l’ordine senza ulteriori aggravi. L’unica eccezione è che si tratti di interventi imprevedibili, ovvero che non potevano essere previsti usando l’ordinaria diligenza. In quest’ultima ipotesi, l’appaltatore può chiedere che il prezzo venga aumentato fino al massimo di un sesto del preventivo.
Se le parti non hanno previsto l’ipotesi di variazioni in corso d’opera e queste si verificano, entrambe potranno adire il Giudice perché siano determinate le correzioni necessarie a realizzare il lavoro a regola d’arte. Infine, se le variazioni sono di notevole entità, il committente può esercitare il diritto di recesso dal contratto, non senza aver corrisposto all’appaltatore un equo indennizzo che copra i lavori già realizzati fino a quel momento.